Tanto la cláusula limitativa del tipo de interés aplicable (cláusula suelo) como la cláusula de gastos a cargo de la parte prestataria (gastos de hipoteca) son dos tipos de cláusulas que nuestro Tribunal Supremo las ha calificado, en la mayoría de los casos, de abusivas.
Para saber de qué estamos hablando y como conseguir reclamar por ambas, conviene contestar una serie de preguntas:
¿Cómo identificarlas?
La Cláusula Suelo normalmente se inserta en el apartado de Tipo de Interés vigente dentro de la Escritura de Préstamo Hipotecario. Dentro de dicho apartado (que suele ser el tercero de las mencionadas escrituras) tenemos un subapartado que dice <<límites a la variación del tipo de interés>> y en el cual se suele dar una redacción parecida a la siguiente: <<En todo caso, aunque el valor del índice de referencia que resulte de aplicación sea inferior a xx%, éste valor determinará el “tipo de interés vigente”>>. Ese porcentaje es nuestra cláusula suelo y determinará el interés mínimo que el EURIBOR no puede rebasar en ningún momento. Aunque hay que advertir que no siempre es tan clara la redacción y en muchas ocasiones queda disfrazada entre frases y números que dificultan su compresión y su estudio.
Los Gastos de Hipoteca suele insertarse entre la quinta y la sexta cláusula de nuestra escritura de préstamo hipotecario. En la misma se establece que todos los gastos relativos a notaría, gestoría, registro y el impuesto de actos jurídicos documentados (entre otros gastos) correrán a cargo de la parte prestataria, es decir, de nosotros.
¿Qué plazos tengo para reclamar?
Tanto en las Cláusulas Suelo como en los Gastos de Hipoteca disponemos de los mismos plazos. Hay quienes dicen que el plazo del que se dispone es del que contempla el artículo 1301 del Código Civil, esto es, de 4 años para reclamar. También hay opiniones dispares a la hora de entender desde cuando empieza a contar dicho plazo, por una parte hay quienes opinan que ese plazo empieza a contar desde que se canceló el préstamo hipotecario y, por otro lado, hay quienes dicen que dicho plazo empieza a contar desde que el Tribunal Supremo declaró abusivas las mencionadas cláusulas.
Aunque lo cierto y verdad es que el plazo del que disponemos no está sometido a ningún límite temporal puesto que la acción de nulidad es imprescriptible. De forma que por mucho que el préstamo haya sido cancelado en 2010 o que hayan pasado más de 4 años desde la sentencia del Tribunal Supremo, vamos a poder seguir reclamando por la nulidad de las cláusulas.
Por lo tanto, siempre se estará a tiempo para reclamar la devolución de los importes que en su día se pagaron por la indebida aplicación de una cláusula abusiva y, por ende, nula.
¿Cómo reclamar?
Cláusulas suelo: el gobierno ha “facilitado” a través del Real-Decreto 1/2017 un sistema de reclamación extrajudicial para la devolución de las cláusulas suelo. Pese a la existencia de dicho procedimiento, muchos son los bancos que ponen pegas y que, como el Banco Popular, en más de una ocasión deniegan la devolución de la cláusula suelo sin tan siquiera calcularla (aún estando obligados). Otros bancos, como el BBVA, están atendiendo, más o menos correctamente, las reclamaciones y ofrecen una cantidad a devolver por la cláusula suelo. Aún así, la recomnedación es revisar con un experto las cantidades propuestas por el banco, ya que una vez aceptadas las cantidades, poca cosa quedaría por hacer.
Gastos de Hipoteca: aquí también podemos inicar una reclamación extrajudicial. El plazo que disponen los bancos para contestarla es de 2 meses (frente a los 3 meses que tienen para las cláusulas suelo). Sin embargo nos encontramos que en la mayoría de los casos la contestación a la misma es negativa y, además, porque no decirlo, un tanto absurda (alegando razones totalmente incongruentes). Esa contestación del banco que provocaremos con nuestra reclamación, será una prueba más para aportar al juzgado y ganar fuerza en sede judicial.
¿Y si no proseperan las reclamaciones al Banco? …Juicio
En cuanto a las Cláusulas Suelo, pocas llegarán a juicio ya que la mayoría serán atendidas en la reclamación extrajudicial. Y aunque se acuda a la vía judicial, la mayoría de juzgados (ahora el Juzgado de Primera Instancia 17, juzgado especializado) nos darán la razón sin problemas y, muy probablemente, condenando en costas a la entidad bancaria.
Más dificultades pueden darse en cuanto a los Gastos de Hipoteca, puesto que la mayoría de relamaciones extrajudiciales van a ser desatendidas, exepto las del BBVA, que son tan generosos que nos obsequiarán -a casi todos- con 500€ si realizamos la reclamación extrajudicial. Tal cantidad es, a todas luces, insuficiente. Por lo general, para una hipoteca media de 150.000€ a 30 años, podremos reclamar unos gatos que rondarán los 1.500€. La gran noticia aquí es que la mayoría de las Audiencias Provinciales de las distintas Comunidades Autónomas están dando la razón a los consumidores y usuarios en aplicación de lo que estableció el Tribunal Supremo en su Sentencia de 23 de diciembre de 2015, y por lo tanto están devolviendo íntegramente todas las facturas de los gastos aparejados a la constitución del préstamo hipotecario.